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万科日赚1个亿,郁亮继续高喊“活下去”

2020-03-18 16:45 | 作家: 李艳艳,米娜

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虽然延续11年经营性现金流为正,万科仍然夸张“众保管现金手”。郁亮认为,疫情事后,物流、冷链会有很大时机,高管换防与此相关。

 

文丨《中国企业家》记者 李艳艳

编辑丨米娜

图片照相丨高婧婧

 

“缓约花期几日看。”

3月17日晚,万科召开2019年报网上发布会,这句源自宋代诗人释宝昙的《春寒》的诗成为发布会的中心。

受疫情影响,本年春寒料峭,即使是龙头房企的万科也难以幸免。当然,这个地产界的文科生老是诗意与新意并存——年度功绩会以网络+电话同步直播,万科算得上是上市房企中本年第一家如许发布年报的。

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发布会的列席高管中呈现了一位新颖面貌:新上任的施行副总裁、财务认真人、38岁的韩慧华。成心思的是,如许的布置源自与年报同步发出的一则人事通告。通告中称,王文金不再兼任万科施行副总裁、财务认真人;张旭也不再兼任万科施行副总裁、首席运营官。不过,除了万科董事会主席郁亮、总裁兼首席施行官祝九胜、董秘朱旭,王文金和张旭仍以董事身份列席了本场发布会。

云云“巧合”的节点布置让大师充满了好奇与猜念。郁亮大约也感觉到了这种气氛,于是精细标清楚个中启事,他称,王文金将“继续从事归纳度更强、繁杂度更高的办理义务”,张旭则“汇合精神率领物流营业和海外营业再上新台阶”,“还没到感谢他们的时分”。

如许的高管换防举措,只是万科“大江大海”方案的冰山一角。上到集团高管,下到一线都会总,郁亮饱励的“内部活水”正被渐渐搅开。终究上,仅3个月前的一次任用,就有14个都会总司理呈现调解。2019年3月,郁亮重提启动“大江大海”人才方案项目,用于万科构造重修、事人立室的转型布置。

向都会配套效劳商的转型,万科看法到,行业“白银时代”已进入深水区。不明朗的宏观经济情势,继续促进的房地产调控,日趋激烈的行业逐鹿,都刺激着万科的改造节奏。

眼下,“黑天鹅”突袭,万科该怎样应对?郁亮说,疫情是一个禁止无视的突变因素,危急带来的挑衅很大。“大师都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。”

站36岁的万科死后,历经两次金融危急、非典疫情以及宝万之争的浸礼,万科义务近三十年的郁亮关于如那处理危急,早已不再生疏。他的体验中,“大致每次危急事后,万科都取得了开展的时机”。

郁亮慨叹称,“万科2018年秋季例会,我们提出‘活下去’是安不忘危。没念到,本日‘活下去’成为特别实的保管。”他外示,万科将自始自终、保持警醒,保持改造中寻找可以的时机。他认为,疫情事后,物流、冷链将有很大时机。

幸而万科2019年的全体功绩外现自始自终的“妥当”。比较碧桂园财报只青睐发布职权出售金额的“傲娇外现”,万科更进一步,爽速解脱了以“范围论俊杰”。功绩会上,出售额数字藏匿一堆财务数字中,被赶忙带过。朱旭垂头乐言,“十分可喜地跟大师报告,我们延续11年经营性现金流为正。”

“众保管现金手”

国家统计局数据显示,2019年天地商品房出售面积17.16亿平方米,同比下降 0.1%;出售金额15.97万亿元,同比增加6.5%。这一年,万科完成出售面积4112.2万平方米,出售金额6308.4亿元,区分增加1.8%和3.9%。此中,出售金额天地商品房墟市的份额约4%。

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功绩会上,郁亮众次夸张“现金为王,手众余粮”的重要性。反应到财报中,2019年,万科完成经营性现金净流入456.9亿元,延续完成11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的活动欠债总和938.9亿元;净欠债率33.9%,继续处于行业低位。

万科对现金流的注重,还表示其最新出台的分红方案中。依据万科发布的2019年的分红派息方案,公司拟合计派发约118亿元现金盈余。但分红派息方案、分红率比较2018年有所下降。对此,朱旭标明,“董事会颠末审议,特别是碰到疫情这种不确定性的外部状况,万科期望能众保管现金手,应对不确定性,确保公司久远开展。”

2019年,万科完成商业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比区分增加23.6%和15.1%。来自房地产及相关营业的商业收入为3526.5亿元,占比95.9%。

值妥当心的是,物业营业已为万科财报奉献可观收入。2019年,来自物业效劳的商业收入为127亿元,同比增加29.7%,营收构成中占比3.5%。本年2月17日,万科物业还曾启动2万人延聘方案。万科物业何时上市?就此题目,郁亮夸张,暂时没有上市方案。

从万科的融资状况来看,公司境内欠债占比73.9%,境外欠债占比26.1%。融资对象中,银行乞贷占比为54.5%,应付债券占比为24.1%,其他乞贷占比为21.4%。

公司的融资本钱处于低位,康健的财务和资金状况使万科保持行业领先的信用评级。截至2019年末,标普、穆迪、惠誉2019年区分保持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。公司完毕总额45亿元的住房租赁专项债券发行,最低发行利率3.55%;5亿元超短期融资券发行利率3.18%;美元中期票据最低票面利率3.15%。

另外,万科投资方面继续保持“谨慎”立场。2019年,万科获取新项目147个,总计划修筑面积3716.5万平方米,职权计划修筑面积2478.4万平方米;按职权投资金额盘算,此中79.9%位于一二线都会。郁亮称,“我们不囤地、不捂盘、不拿地王,永久为一般人盖好房子,都是为了包管足够的活动性。”

至于未来计谋怎样影响楼市走向的题目,郁亮仍然照旧那句老话:万科不预测气候,只念当好农人种好地。但他厥后又增补了一句,“无论行业计谋发生什么样的改造,都期望房地产长效机制可以落到实处。”

祝九胜则针对近期呈现的“降准”、“降息”计谋是否利好楼市的话题发外回应,“万科不敢给予太高预期。”

区域“换防”

3月17日晚,发布2019年年度报告的同时,万科还发布了一份人事任用通告,王文金不再兼任万科施行副总裁、财务认真人,继任者是韩慧华。38岁的韩慧华于2008年到场万科,历任公司财务与内控办理部营业司理、帮理总司理、副总司理、办理中心财务办理性能中心合股人。到场万科前,曾任职于江西省九江市修水地方税务局。

这是近来一年来,万科财务认真人第二次换防。此前,2019年5月7日,万科高级副总裁张纪文不再兼任南方区域遗迹集团首席施行官,转任集团梅沙蕉蔟遗迹部首席施行官,由原万科集团施行副总裁、首席财务官孙嘉接下南方区域区首职务。也是同一天,时年53岁的王文金从头回归首席财务官。此次调职,其任不过11个月。

另外,万科通告显示,张旭不再兼任万科施行副总裁、首席运营官。

“万科不停饱励精良将领到前线带兵打仗,这是万科一直的用人准绳。”郁亮标明张旭的调动启事时外示,张旭是2000年万科启动“海盗举动”的产物。

“我们2002年把张旭从中海挖了过来,之后他武汉公司义务了十年,外现优异,万科武汉本日的效果与他之前打下的根底分不开。另外,万科的物流营业也是从张旭手上孵化出来的,颠末5年铺垫打下了比较好的根底,现迎来了大开展的时机,张旭自愿举手去做物流,同时他还会继续牵头海外营业。”郁亮称。

目前,张旭遗迹开展中心的牵头义务由总裁祝九胜暂时兼任。张旭的接棒人,郁亮期望能通过“大江大海”方案来找到适宜的人选。至于王文金的调动启事,则涉及万科的另一条用人古板——合股传承。“合股传承是万科由来已久的文明,继续不时地培养一代又一代的年青合股人承当重担是公司的古板。”

郁亮标明称,王文金结业就到场了万科,万科义务27年,财务认真人的岗亭义务众年。三年前,王文金将财务认真人的位子交给了孙嘉,泰半年前孙嘉前去南方区域带兵打仗,王文金自愿补位,现把义务交棒给年青人,他将继续从事其他办理义务。

区域方面的“换防”还举行。3月17日,天眼查数据显示,北京万科企业有限公司于3月13日爆发工商变卦,原北京万科副总司理张修新卸任法定代外人、董事长,由胡广元接替张修新出任董事长、法人,卢冰接替黄凯出任董事。胡广元原为北京万科副董事长,黄凯则是北方区域副总司理。

2019年末,万科内部发布大范围人事任免告诉,涉及14个都会总,掩盖北方区域、南方区域和上海区域,佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个都会公司总司理都调离原区域。万科集团副总裁、北京区域首席施行官刘肖的执掌下,此前万科太原公司总司理曹江巍调任青岛,青岛公司总司理刘育民调任北京区域本部。

继年头举行14个都会总司理的大调解后,此轮集团高层换防亦是万科继续促进内部“大江大海”方案的外现。

2019年3月的年度功绩会上,郁亮首次道及该方案时外示,因为“万科内部活水方案是不充沛的,这是必需打破的场面”。客岁6月,郁亮明晰,“未来更众的将是内部调配,跨区域活动。”

物流、冷链将迎大开展

2019年财报的“致股东信”中,万科如许写道:“存量逐鹿是精益化的逐鹿,厉密逐鹿需求更厉密的才能构造去掩盖。”

怎样捉住存量营业的时机?比如“泊寓”,截至2019年末,万科租赁室第新增开业5.6万间,累计开业11万间,成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率约90%。道及长租公寓营业的商业前景时,朱旭外示,她看好租赁的未来,不过万科范围虽然领先,但主观保管缺乏、客观保管妨碍等因素,导致其商业情势还处爬坡期和探究期。

逐鹿由外部转向内部,万科四大区域之间也“暗暗较劲儿”。一方面是“事人立室”给予区域生机的晋升,同时,各区功绩外现并不同一。据2019年财报,分区域看,万科房地产及相关营业的商业收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比区分为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。但就出售额来看,南方区域“垫底”,中西部区域排名“第一”。

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祝九胜夸张,需求客观看待南方区域的功绩外现。南方区域最早介入归纳住区营业以及都会归纳体项目营业,自然出售的量和比例没那么高,对全周期经营才能的请求也很高。“更况且,孙嘉举措年青的合股人,去了南方区域以后,契合我们的用人古板,我们对孙嘉的决心很足。”

万科如那处理区域功绩不均衡的状况?对此,郁亮仿佛并不担忧。他看来,前几年中西部区域的份额是很少的,南方、北方和上海区域外现很精美。客岁以后,中西部进步比较速。这跟每个都会的开展阶段也相关连,每个区域的开展义务也不太相同。

功绩会上,关于新冠肺炎疫情给企业带来的影响,郁亮认为企业要有免疫力,而企业的免疫力来自于客户的支撑和稳定的现金流;另外此次疫情,不行只看到危,也要看到机。

万科看到的“机”是什么?

“物流、冷链将有大的开展时机。”郁亮外示,过去许众都会对仓储物流方法注重缺乏、缺乏计划,此次疫情中防疫救援和生存保证等应急物资亟需地方存储。疫情之后,置信各地将对仓储物流方法更为注重,万科物流仓储营业也将迎来开展时机。至于冷链方面,郁亮称,“万科提前五年构造,本年1~2缘垒,万科冷链仓储营业同期增加80%。”

财报显示,万科旗下万纬物流颠末近5年开展,效劳客户超越850家。截至2019年末,万纬物流已进驻44个都会,获取138个项目,此中高标库123个,冷库15个,可租赁物业的修筑面积逾1086万平方米。

保持“房住不炒、租购并举”的大条件下,郁亮还提出三条倡议。一是要生齿流入的都会添加种种人才用房;二是加大老旧小区改制力度;三是房地产企业应当为行业供应拘 办理方案。

道及疫情,祝九胜坦言,此次疫情确实对万科发生了较大影响。“如开工时间晚了40天尊驾、现金流急急、出售额大幅低沉、延期交房等。总体来说,公司未来一到两年的结算压力相当大。不过跟着国内强有力的掌握,目前万科工地复工率已抵达80%,出售额也回到了平常程度的50%。”

据通告显示,2020年前两月,万科累计完成合同出售面积506.7万平方米,合同出售金额829.4亿元。

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制制:全莉  校正:张格格  审校:武昭含

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